“갭투자, 사기가 될 수 있습니다” – 전세금 날리는 구조의 실체

갭투자 사기로 전세금을 잃은 세입자의 절망을 표현한 썸네일 이미지. 배경에는 경매로 넘어간 집이 있고, 전세 계약서와 함께 돈이 사라지는 모습을 시각화했습니다.

“전세 끼고 사면 다 갭투자?” – 갭투자 사기의 민낯

최근 몇 년 간 부동산 뉴스에서 가장 자주 언급된 단어 중 하나는 바로 ‘갭투자’입니다. 처음엔 단순한 투자 방식으로 여겨졌지만, 지금은 전세사기의 핵심 원인으로 지목되고 있습니다.

그렇다면 갭투자란 정확히 무엇이며, 왜

사기와 연결되는지

아시나요? 이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 갭투자 사기의 실체와 예방법을 전해드립니다.

1. 갭투자란 무엇인가?

갭투자는 매매가와 전세가의 차이(갭)를 활용해

소액으로 부동산을 여러 채 매입

하는 투자 방식입니다.

• 예: 2억짜리 집을 전세 1.8억에 세 놓고, 실제 자기 돈은 2천만 원만 들어가는 구조

이런 구조는

전세가율(전세가/매매가)

이 높은 곳에서 가능하며, 한 사람이 수십 채의 주택을 전세 끼고 매입하는 것이 특징입니다.

2. 갭투자가 ‘사기’로 이어지는 구조

갭투자 자체는 불법이 아닙니다. 문제는 의도적인 사기 목적으로 활용될 때입니다.

• ① 갭투자자는 보증금으로 또 다른 집을 매입함
• ② 다수의 주택을 전세 끼고 돌려막기
• ③ 시장 침체나 금리 인상으로 매매가 하락 → 깡통주택화
• ④ 집을 팔아도 보증금 반환 불가, 경매로 넘어감 → 세입자 피해

문제는 갭투자자가 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없을 때입니다. 이럴 경우 계약은 사실상 보증금 편취 목적의 사기로 변질됩니다.

3. 실제 사례: 전세 보증금 5억, 한 푼도 못 돌려받은 세입자

서울 강북권에서 자취를 시작한 30대 A씨는 5억짜리 신축 빌라에 전세 4.9억으로 입주했습니다. 알고 보니 집주인은 **40채 이상을 갭투자로 소유한 투자자**였고, 해당 주택은 이미 2순위 근저당과 세금 압류까지 걸려 있는 상태였습니다.

결국 집은 경매에 넘어갔고, A씨는 보증금을 단 한 푼도 돌려받지 못했습니다.

▲ 다수의 피해자가 갭투자자의 파산으로 보증금을 잃고 집을 떠나는 모습 (출처: 뉴스1)

4. 갭투자 사기를 예방하려면?

아래는 공인중개사가 반드시 강조하는 5가지 핵심 체크리스트입니다.

1. 등기부등본 확인: 소유자, 근저당, 압류 유무 체크
2. 임대인의 채무 상황 파악: 건축물 다량 보유자, 법인 소유주의 경우 특히 주의
3. 전세보증금 반환보증 가입: HUG 또는 SGI 이용, 전세금 보호 수단 확보
4. 전입신고 + 확정일자 필수: 대항력 및 우선순위 확보를 위한 기본 절차
5. 중개사에게 객관적 설명 요구: 집주인 현황에 대해 서면으로 안내받기

5. 공인중개사가 조심스럽게 말하는 '위험한 집의 특징'

• 법인 명의의 집인데, 대표자가 자주 바뀐다
• 1년 미만 단기 전세 계약을 유도한다
• 전세가율이 90% 이상인데, 계약을 재촉한다
• 세입자가 자주 바뀐 흔적이 있다
• 등기부등본에 근저당, 가압류가 복수로 잡혀 있다

6. 마무리 – 저렴한 전세 뒤에 숨은 덫

갭투자는 언뜻 보면 세입자에게 부담이 적은 좋은 조건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 그 이면에는 보증금을 빼가기 위한 의도가 숨어 있을 수 있습니다.

“싼 전세에는 다 이유가 있다”

는 말처럼, 저렴한 조건에는 반드시 위험요소가 있다는 것을 기억하세요.

이 블로그 「부동산 X파일」은 사전에 위험을 파악할 수 있는 눈을 키우고,

세입자의 권리를 지킬 수 있는 팁과 사례

를 계속 제공해드리겠습니다.